ULASAN | Terdapat pihak yang tidak dapat memahami mengapa tanah TRX dijual kepada SPV Urusan Harta Jemaah Sdn Bhd (UJSB) yang diketuai oleh Ketua Pegawai Eksekutifnya, seorang muslim bernama Izzad Shahadi.

Saya akan cuba memberikan penjelasan ringkas dalam ayat mudah faham oleh pembaca awam (setakat yang saya mampu) berkenaan pemindahan tanah TRX milik TH kepada SPV adalah seperti berikut:

Terdapat salah faham kerana ada yang menganggap tanah TRX meliputi semua bahagian termasuk yang terletakkan bangunan tinggi exchange 106 berwarna biru, tetapi hakikatnya TH hanya sebahagian kecil dari tanah TRX.

Tanah kosong seluas 1.57 ekar itu dibeli dengan harga RM 189.41 juta.

Terdapat pihak (termasuk ahli politik) yang cuba menggambarkan besarnya nilai tanah itu dengan mendakwa tanah itu akan dibangunkan dengan projek bernilai RM 931.1 juta iaitu anggaran Nilai Pembangunan Kasar (GDV) berdasarkan cadangan pengurusan TH yang lalu.

Ia disasarkan untuk membina servis apartmen mewah dengan saiz di antara (659 – 3930 kps) setiap apartmen dengan harga RM 1650 – RM 1800/kps. 

Maka harga setiap apartmen ini akan berada pada julat RM 1 juta ke RM 7 juta. Adakah ia untuk rakyat kebanyakan di Malaysia?

Keuntungan kasar hanya RM166 juta

Sebenarnya, jika semua apartmen mewah itu siap dibina dan berjaya dijual semuanya, ia hanya akan hasilkan keuntungan kasar buat TH sebanyak RM166 juta sahaja. Itupun bukannya boleh diperolehi sekelip mata tetapi memerlukan sekitar 3 hingga 4 tahun selepas siap pembinaan. Pembinaan pula bakal mengambil masa sekurang-kurangnya 4 tahun.

Justeru pastinya tidak akan menjana sebarang pendapatan untuk 4 tahun akan datang. Perlu difahami, sebelum boleh meraih unjuran untung kasar itu, kos sebanyak RM 756.1 juta akan terpaksa dikeluarkan oleh Tabung Haji bagi urusan pembinaan yang penuh cabaran tentunya.

Siapakah yang akan mendapat habuan kontrak ini? Siapakah yang terlepas apabila projek ini dibatalkan? Tepatkah ‘valuation’ hartanah yang dicadangkan ? Wallahu’alam.

Adakah ia benar dibatalkan oleh pengurusan TH yang baru? Hakikatnya, sebelum bertukarnya pimpinan TH pun, projek ini belum dilulus sepenuhnya dan tiada perintah pembangunan (DO) dari kerajaan yang lalu dikeluarkan.

Justeru, akibat tiada DO dan ia termasuk dalam kriteria aset yang menjana keuntungan kurang daripada 2 peratus sehingga hujung Disember 2018, ia telah dimasukkan ke dalam senarai pindah milik atau penjualan kepada SPV.

Pasaran hartanah lembab

Malah kiranya projek pembinaan itu dapat disiapkan dalam sekelip mata sekalipun, apakah jaminan ia mampu dijual kesemuanya dan secepat mungkin? 

Sedangkan keadaan penjualan hartanah sangat teruk ketika ini, menurut statistiknya sekitar 56 peratus rumah kediaman mewah termasuk ruang pejabat yang melebihi harga RM 500,000 tidak dapat dijual pada tahun 2018 dan masih berkekalan tahun 2019 ini. Pasaran hartanah terlalu lembap sejak 2017. 

Jadinya bagaimana mungkin pengurusan TH yang baru ingin meneruskan projek pengurusan lama yang dilihat tidak kukuh asas pelaburannya ini dan terlalu berisiko ini?

Malah sekiranya semua apartmen benar-benar mampu disiapkan & berjaya dijual dalam 'dua kelip mata' sekalipun, untung kasar bagi TH yang disasarkan dalam kertas cadangan TH pengurusan yang lama, hanyalah RM 166 juta. Jumlah itu lebih rendah dari penyelesaian pantas oleh pengurusan TH yang baru.

Tindakan pantas pengurusan TH yang baru berjaya menjual tanah kosong TRX ini kepada SPV dalam bentuk sukuk dengan harga RM 400 juta lalu mencatatkan keuntungan dalam bentuk ‘receivable’, iaitu sebelum menutup tahun 2018 dan mengimbangi aset dan liability TH.

Adakah rugi menjualnya? Jawabnya adalah tidak kerana TH mendapat keuntungan segera, berjaya mengurangkan beban kos belanja kewangan bagi pelaburan berisiko tinggi pada waktu ini.

Tambahan itu, sekiranya nilai tanah tersebut naik secara luar biasa dalam dua tiga tahun akan datang sehingga mencecah nilai RM 400 juta dan kelihatan boleh terus meningkat lagi, TH mempunyai 'first rights of refusal' atau hak istimewa untuk membeli semula dan mendapat tawaran jualan oleh SPV UJSB dan berhak untuk menebusnya dengan menggunakan sukuk sedia ada.

Itulah alikisahnya tanah TRX dan TH dan elakkan diri dari termakan maklumat tidak sahih dan spekulasi keuntungan yang masih belum pasti sehingga menjadi menolak tindakan Tabung Haji yang bertujuan untuk menyelamatkan Tabung Haji.

Pengurusan TH yang baru sedang membaiki bahagian 'dimakan anai-anai' melalui penstrukturan semula. Ia diperlukan untuk mengukuhkan binaan asas institusi Tabung Haji bagi tahun-tahun mendatang. 

DR ZAHARUDDIN ABD RAHMAN ialah Professor Adjung Unisel, Pengarah Urusan Elzar Shariah Solutions Sdn Bhd dan pengkaji Isu penstrukturan Tabung Haji.

Tulisan ini tidak semestinya mencerminkan pendirian Malaysiakini.