Saban tahun, kerajaan sentiasa memastikan inisiatif untuk golongan berpendapatan rendah memiliki rumah sendiri disediakan dalam bajet tahunan.

Begitu juga dengan Bajet 2022 yang dibentangkan pada 29 Okt lepas.

Bersandarkan pada konsep ‘Keluarga Malaysia’, iaitu setiap ahli keluarganya berhak memiliki kediaman sendiri, kerajaan di bawah pimpinan Perdana Menteri Ismail Sabri Yaakob komited terhadap usaha itu dengan menyediakan pelbagai inisiatif termasuk peruntukan RM1.5 bilion untuk projek perumahan, khususnya bagi golongan berpendapatan rendah.

Inisiatif itu disambut baik oleh pakar ekonomi, bagaimanapun mereka bimbang sasaran yang ditetapkan kerajaan tidak dapat dicapai berikutan cabaran semasa yang dihadapi negara dan masyarakat susulan penularan pandemik Covid-19.

Ini kerana kata mereka Covid-19 turut menyaksikan kira-kira 600,000 isi rumah berpendapatan sederhana M40 tergelincir ke dalam kategori B40, sekali gus memburukkan lagi masalah pemilikan rumah yang selama ini menjadi isu besar dalam kalangan B40.

Masalah pembiayaan

Prof Madya Dr Ahmed Razman Abdul Latiff ketika mengulas isu itu berharap kerajaan tidak akan terlepas pandang mengenai keperluan kelompok berkenaan.

“Saya melihat adalah penting untuk memastikan golongan M40 yang tergelincir pendapatannya hingga turun ke taraf B40 turut mendapat bantuan memiliki rumah. Saya khuatir golongan M40 yang mengalami penurunan pendapatan ini masih tidak layak untuk program rumah mampu milik B40,” kata penganalisis ekonomi daripada Putra Business School itu.

Mengulas lanjut, beliau berkata usaha kerajaan selama ini yang kebanyakannya tertumpu pada pembinaan rumah kos rendah merupakan langkah yang baik, namun belum mencukupi bagi membantu golongan sasaran memiliki kediaman sendiri.

Ini kerana katanya usaha itu hanya penyelesaian jangka pendek bertujuan mewujudkan penawaran, sedangkan ada isu lain yang amat perlu diberikan perhatian oleh kerajaan, iaitu pinjaman perumahan melalui bank.

Pendekatan itu katanya mengikat peminjam dengan kadar faedah yang agak tinggi dan dikenal pasti sebagai antara punca golongan sasaran gagal memiliki rumah sendiri disebabkan tiada kemampuan membayar balik pinjaman perumahan mereka.

“Rakyat sudah tentu gembira dengan pengumuman lebih banyak rumah mampu milik bakal dibina, namun jika mereka berjaya mendapat pinjaman, kadar faedah yang dikenakan adalah tinggi menyebabkan adakala kos pembiayaan (pembelian rumah) melebihi harga asal rumah.

“Misalnya, rumah berharga RM300,000 yang dibiayai dengan pinjaman bank selama 30 tahun dan kadar bunga 6.0 peratus akan menyebabkan peminjam terpaksa membayar RM1,798 sebulan dan jumlah pembayaran pinjaman keseluruhan sebanyak RM647,514, iaitu lebih sekali ganda harga asal rumah.

“Disebabkan itu, perlu ada pembiayaan alternatif yang tidak melibatkan pinjaman bank bagi pembelian rumah mampu milik,” katanya.

Dalam Bajet 2022, selain peruntukan pembinaan rumah mampu milik berjumlah RM1.5 bilion, kerajaan juga menyediakan jaminan hingga RM2 bilion kepada bank di bawah Skim Jaminan Kredit Perumahan untuk memberi akses pembiayaan pembelian rumah kepada pekerja gig, pengusaha kecil dan petani yang tidak mempunyai pendapatan tetap.

Pembiayaan berkonsep ‘Musharakah Mutanaqisah’

Menurut Ahmed Razman, inisiatif dan penambahbaikan kemudahan pembiayaan yang disediakan kerajaan seperti Skim Perumahan Belia, Program Rent-to-Own (RTO) dan Dana untuk Rumah Mampu Milik masih memerlukan pemilik rumah mendapatkan pembiayaan melalui bank.

Beliau berkata jika masalah itu tidak diatasi, isu pemilikan rumah akan terus membelenggu golongan berpendapatan rendah di negara ini, termasuk mereka yang terpaksa menjual semula rumah yang dibeli kerana tidak mampu meneruskan pembayaran balik pinjaman atau kediaman dilelong yang menurutnya semakin meningkat.

Bagi menangani permasalahan itu, beliau menyarankan kerajaan melaksanakan konsep pembiayaan Musharakah mutanaqisah atau pemilikan bersama yang membolehkan pembeli berpotensi memiliki rumah berkenaan selepas satu tempoh tanpa melibatkan unsur faedah atau riba.

Beliau berkata menerusi sistem itu, agensi atau koperasi membeli rumah daripada pemaju dalam jumlah yang tertentu, misalnya 10 unit pada harga pasaran RM300,000 seunit, bermakna nilai jualan RM3 juta, namun pemaju lazimnya menawarkan diskaun bagi pembelian rumah dalam kuantiti yang besar sekali gus.

Jika pemaju menawarkan diskaun sebanyak RM1 juta, bermakna koperasi ini hanya perlu bayar RM2 juta untuk 10 unit rumah yang kemudian akan ditawarkan kepada ahli koperasi atau orang luar pada harga pasaran RM300,000.

“Katakan pembeli membayar 10 peratus daripada RM300,000 untuk membeli rumah tersebut iaitu RM30,000. Ini bermakna, pembeli mempunyai 10 peratus (RM30,000) pemilikan ke atas rumah itu dan bakinya iaitu RM270,000 dimiliki koperasi sepanjang satu tempoh perjanjian pembiayaan yang ditetapkan,” katanya.

Jelas beliau lagi, menerusi konsep itu, rumah dimiliki secara bersama oleh sebuah agensi khusus dan pembeli berpotensi, yang mana si pembeli akan membayar sejumlah wang tertentu selain sewa bulanan bagi “membeli pemilikan” agensi terhadap rumah berkenaan.

“Contohnya, kadar sewa di kawasan itu ialah RM1,000 dan disebabkan pembeli sudah memiliki 10 peratus daripada nilai rumah berkenaan, maka dia hanya perlu membayar sewa RM900. Jika ingin memiliki rumah berkenaan, dia perlu membayar tambahan kepada RM900 itu, contohnya RM750, menjadikan jumlah keseluruhan yang dia bayar RM1,650 sebulan.

“Ini bermakna dalam setahun dia telah membayar tambahan RM9,000 ke atas sewa, menjadikan pemilikan pembeli berpotensi ke atas rumah itu telah meningkat kepada 13 peratus. Kalau dia terus meningkatkan bayaran bulanan, rumah itu akan menjadi miliknya selepas satu tempoh,” jelas beliau.

Mampukan direalisasikan?

Sistem musharakah mutanaqisah itu patuh syariah kerana tiada unsur faedah atau riba yang selama ini membebankan pembeli dengan hutang yang tinggi.

Malah, sekiranya mereka tidak mampu meneruskan pembiayaan dan rumah itu terpaksa dijual/dilelong oleh agensi kepada pembeli lain sebelum tempoh pembiayaan berakhir, hasil jualan rumah akan dibahagi dua di antara pembeli pertama dan agensi mengikut kadar pemilikan.

Konsep ini jauh berbeza dengan amalan semasa kerana insentif yang diberikan kepada pemaju selama ini bagi membolehkan rakyat memiliki rumah hanya menguntungkan pemaju, bank serta spekulator perumahan dan tidak sesekali menguntungkan pembeli rumah, tegasnya.

Jelas beliau, aktiviti spekulator perumahan memburukkan lagi situasi harga rumah di negara ini kerana mereka hanya membeli rumah dengan satu tujuan, iaitu menjual semula aset tersebut pada harga yang lebih tinggi selepas beberapa tahun bagi meraih keuntungan besar dan secara langsung mendorong kenaikan harga hartanah di kawasan berkenaan.

Dalam pada itu, beliau berkata bagi merealisasikan konsep musharakah mutanaqisah itu, sebaiknya kerajaan menubuhkan institusi khas ataupun koperasi yang bermatlamat jangka panjang serta tidak mementingkan keuntungan tinggi.

Kaedah ini tidak sesuai dilaksanakan oleh bank komersial memandangkan insitusi kewangan cenderung mengurangkan risiko pembiayaan ke tahap paling minimum dan menginginkan keuntungan yang melebihi kadar faedah yang ditetapkan Bank Negara Malaysia, katanya.

Ditanya sama ada konsep itu mampu dilaksanakan di negara ini, Ahmed Razman memberi contoh Ansar Co-operative Housing Corporation Ltd di Kanada yang berjaya melaksanakan konsep tersebut untuk ahlinya membeli rumah.

“Cadangan ini boleh dilaksanakan di Malaysia jika masyarakat, terutamanya bakal pemilik rumah meminta kerajaan menyediakan kemudahan musharakah mutanaqisah ini. Pemaju pula tidak akan ada masalah dengan konsep tersebut kerana rumah tetap terjual seperti biasa.

“Selain itu, agensi yang menyediakan rumah di bawah konsep ini juga mendapat manfaat melalui keuntungan atas penjualan rumah tersebut dan juga kutipan sewa sepanjang tempoh pembelian berkenaan,” katanya.

Masa untuk alternatif di luar kotak

Mengambil kira pendekatan itu bersifat “menang-menang”, amat penting pihak berwajib menimbang pelaksanaan konsep musharakah mutanaqisah dan mengadakan perbincangan serius dengan kesemua pihak berkepentingan.

Apatah lagi kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dilapor akan mewujudkan satu model pembiayaan perumahan khusus bagi membantu golongan muda yang berdepan masalah mendapatkan pinjaman atau tidak mempunyai simpanan mencukupi, membeli rumah mampu milik.

Antara cadangan yang akan dipertimbang oleh satu jawatankuasa khas yang bakal ditubuhkan ialah kemungkinan pemberian pinjaman 100 peratus atau memanjangkan lagi tempoh pembiayaan melebihi 30 tahun.

“Saya berpandangan cadangan kaedah pembiayaan bank yang dipanjangkan tempohnya akan menyebabkan kesan yang lebih teruk. Ada kemungkinan cara ini mewujudkan keadaan ‘intergenerational loan’ iaitu dua generasi terikat membayar hutang.

“Contohnya, si anak terpaksa menanggung sambung bayar hutang bapa dan pada masa sama anaknya juga terikat dengan hutang sendiri. Selain itu, kesan kadar faedah terkompaun bermakna hutang yang mempunyai tempoh (pembayaran balik) lagi lama menyebabkan jumlah bayaran balik juga semakin tinggi.

“Sehubungan itu saya berharap jawatankuasa yang akan dibentuk nanti dapat melihat kaedah musharakah mutanaqisah dalam membantu menangani isu pemilikan rumah mampu milik dalam kalangan golongan sasaran,” katanya.

- Bernama