LAPORAN KHAS | Menerusi brosur dan ruang pameran, ciri-ciri paling ikonik di Forest City digambarkan sebagai kediaman bertingkat mewah dalam suasana rimbunan hijau.

Dijelaskan sebagai model untuk bandar pintar yang mampan, ia dikatakan sebagai bandar pintar, mewah dan seperti namanya dikelilingi oleh kehijauan.

Bagaimanapun, Forest City Golf Resort kelihatan sukar untuk merasa bangga dengan gelaran sedemikian.

Tidak jauh dari Forest City adalah Hutan Simpan Sungai Pulai, yang diwartakan pada tahun 1962. Ia merupakan kawasan hutan paya bakau berkeluasan 8,334 hektar, hampir dua kali ganda Putrajaya.

Sungai Pulai juga dimasukkan dalam Senarai Tanah Lembap Penting Antarabangsa pada tahun 2003 di bawah Konvensyen Ramsar.

Menurut tapak Konvensyen Ramsar, Sungai Pulai merupakan sistem paya bakau sungai terbesar di Johor dan "salah satu contoh terbaik" dari lembangan sungai tropika dataran rendah, yang menyokong biodiversiti yang kaya.

Kawasan ini juga menjadi kediaman kepada banyak spesis haiwan terancam dalam Senarai Merah IUCN, yang memainkan peranan penting dalam penstabilan pantai dan kehidupan masyarakat setempat.

Sebahagian daripada hutan simpan ini kini berubah menjadi 800 hektar Forest City Golf Course Resort.

Dari segi skala, saiznya adalah bersamaan dengan kawasan 1,200 padang bola sepak.

Projek bernilai RM1.2 bilion itu termasuk tiga padang golf 18 lubang bertaraf dunia dan sebuah hotel mewah.

Sebuah padang golf dibuka kepada orang ramai pada September lepas yang direka oleh legenda golf Jack Nicklaus dan anaknya Jack Nicklaus II.

"Dikelilingi oleh Sungai Pulai dan anak-anak sungai, padang golf ini mempunyai bekalan air yang mencukupi, dan terletak dalam landskap semulajadi yang memaparkan hutan simpan paya bakau," menurut iklan di resort itu.

Imej satelit dari Google Earth menunjukkan bahawa hutan bakau di Sungai Simpang Arang yang berhubungan dengan Sungai Pulai tidak disentuh pada 19 Ogos 2017.

Imej berikutnya yang diambil pada 17 Oktober 2017, menunjukkan permulaan penerokaan tanah.

Garis masa bercanggah

Usaha Malaysiakini untuk mengetahui lebih lanjut mengenai klasifikasi tanah oleh resort berkenaan di pejabat tanah, serta di peringkat negeri dan persekutuan tidak berhasil.

Menurut laman web Forest City, kerja-kerja di padang golf berkenaan bermula pada bulan Julai 2017. Bagaimanapun, sebahagian daripada Hutan Simpan Sungai Pulai hanya diberikan status sebagai "tanah pembangunan" pada Januari 2018.

Perkara ini digariskan dalam Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai 2025 (Penggantian) (Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai 2025 (Penggantian)) yang telah diluluskan oleh kerajaan negeri pada 6 Dis 2017 dan diwartakan pada 18 Jan 2018.

Rancangan tempatan merupakan dokumen perancangan bandar.

Di dalamnya, Rizab Hutan Sungai Pulai dinyatakan sebagai "hutan simpan kekal / hutan simpan bakau" dan juga "Kawasan Sensitif Kawasan Peringkat 1" (ESA Rank 1), yang bermaksud tiada pembangunan, pertanian atau pembalakan dibenarkan kecuali kawasan pelancongan, penyelidikan dan pendidikan alam semula jadi.

Peliknya, pelan ini juga menyatakan bahagian-bahagian Hutan Simpan Sungai Pulai sebagai kawasan "hutan simpan kekal" dan "pembangunan".

Resort ini terletak dalam kawasan yang mempunyai dua identiti ini.

Peguam Alliff Benjamin Suhaimi, yang pakar dalam bidang tanah, menjelaskan status hutan simpan kekal tidak berubah, walaupun ia ditandai sebagai "tanah pembangunan" dalam rancangan tempatan.

"Penerusan tanah hutan simpanan yang sedia ada tidak akan terjejas oleh sebarang keputusan perubahan zon yang seterusnya," katanya kepada Malaysiakini, memetik Seksyen 18 (3) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976.

Untuk menjadikan sesuatu kawasan tanah sebagai hutan simpan, Alliff berkata, "pihak berkuasa negeri" mesti terlebih dahulu membuat keputusan pengecualian mengikut Seksyen 11 (1) Akta Perhutanan Negara 1984.

Oleh itu siapa yang menjadi "pihak berkuasa negeri" seperti yang ditakrifkan oleh undang-undang?

Menjelaskan perkara itu Alliff berkata: "Akta Tafsiran 1948 dan 1967 selanjutnya mentakrifkan 'kuasa negeri' sebagai pemerintah atau Yang di-Pertua Negeri dan termasuk di Negeri Sembilan, Yang di-Pertuan Besar yang bertindak bagi pihak dirinya sendiri dan ketua negeri. "

"Jadi dalam kes Johor, pihak berkuasa negeri merupakan Sultan Johor," katanya.

Alliff menjelaskan lebih lanjut bahawa pihak berkuasa negeri boleh melalui pemberitahuan dalam Warta, menetapkan kategori penggunaan tanah di atas tanah itu setelah keputusan pengecualian.

"Kategori itu adalah penggunaan tanah yang disahkan atas pemilikan pada dokumen hak milik tanah tersebut oleh kerajaan negeri.

"Sekiranya ia adalah tanah negeri, kebijaksanaannya terletak pada pihak berkuasa negeri untuk mengubah kategori penggunaan tanah yang dikatakan itu," katanya.

Selain Seksyen 11 (1) Akta Perhutanan Negara, kaedah lain untuk menukar tanah hutan simpan adalah melalui Seksyen 3 Enakmen Tanah Kesultanan 1934.

Menurut Seksyen 3 Enakmen Kesultanan, Sultan Johor boleh memerintahkan untuk menukar tanah hutan simpan menjadi "tanah kesultanan" mengikut budi bicaranya.

Ringkasnya, terdapat dua kaedah yang mungkin untuk pihak berkuasa negeri menggazetkan hutan simpan. Tidak kira apa peruntukan yang digunakan, pemberitahuan dalam Warta adalah wajib.

Bagaimanapun, setakat laporan ini ditulis, carian oleh Malaysiakini untuk pemakluman tersebut dalam Warta Johor tidak berjaya.

Siapa memiliki tanah berkenaan?

Untuk memahami siapa sebenarnya memiliki tanah berkenaan, Malaysiakini menugaskan sebuah firma undang-undang untuk menjalankan pencarian tanah yang diperlukan.

Permohonan ini ditolak oleh pejabat tanah Johor.

Ditanya sama ada perkara ini dibenarkan oleh undang-undang, Alliff (gambar) menjelaskan bahawa pejabat tanah atau pendaftar adalah terikat secara sah untuk menjawab apa-apa pertanyaan mengenai tanah yang ditadbir di bawah Kanun Tanah Negara (NLC).

"Bagaimanapun, NLC tidak terpakai untuk tanah kesultanan.

"Oleh itu, penolakan pejabat tanah untuk menyediakan carian mungkin tidak melanggar mana-mana undang-undang, jika tanah yang dikatakan itu telah menjadi tanah kesultanan," tambahnya.

Menurut Seksyen 385 NLC, bagi sebarang permohonan yang disertakan dengan fi yang ditetapkan, pendaftar hendaklah mengeluarkan kepada pemohon suatu perakuan carian.

Sijil ini menentukan individu atau badan yang pada masa ini didaftarkan sebagai pemilik tanah, dan juga memberikan maklumat yang relevan, seperti taraf pegangan (title), tarikh pendaftaran, dan jumlah cukai tanah.

Tanpa Warta yang relevan dan perakuan carian, adalah mustahil untuk menentukan sama ada bahagian Hutan Simpan Sungai Pulai yang bertukar menjadi resort golf adalah "hutan simpan kekal" yang sah atau "tanah komersial".

Menteri Besar Johor, Osman Sapian, yang mengawasi perkara mengenai tanah, tidak memberi respon kepada permintaan Malaysiakini untuk memberi komen, begitu juga pendahulunya, Mohamed Khaled Nordin, yang memegang jawatan itu ketika kerja-kerja pembinaan resort golf itu bermula.

Hutan simpan bakau Sungai Pulai terletak di bawah bidang kuasa Perbadanan Taman Negara Johor. Pengarahnya Mustafa Kamal Abdullah juga tidak menjawab pertanyaan Malaysiakini.

EIA diluluskan selepas pembinaan?

Di bawah undang-undang, penilaian kesan alam sekitar (EIA) diperlukan sebelum paya bakau boleh digunakan untuk tujuan perindustrian, perumahan atau pertanian yang meliputi kawasan seluas 50 hektar atau lebih.

Bagaimanapun, penilaian kesan alam sekitar terperinci (DEIA) Forest City, yang telah diluluskan oleh Jabatan Alam Sekitar pada tahun 2015, tidak menyebutkan projek Resort Golf Forest City.

Apabila projek Forest City bermula pada tahun 2014, kerajaan Johor sentiasa dilihat enggan mengekang projek itu.

Ia hanya selepas Singapura membuat aduan kepada Putrajaya atas kebimbangan bahawa projek itu akan menjejaskan kawasan pantainya barulah kerajaan negeri akhirnya mengeluarkan perintah menghentikan kerja-kerja penambakan untuk projek berkenaan, sementara menunggu DEIA oleh pemaju dan perbincangan dengan DOE.

Bagaimanapun, DEIA hanya termasuk empat pulau buatan manusia, tetapi bukan resort golf.

Siti Nurbaiyah Nadzmi, Setiausaha Akhbar Menteri Tenaga, Sains, Teknologi, Alam Sekitar dan Perubahan Iklim Yeo Bee Yin memberitahu Malaysiakini bahawa satu lagi EIA untuk resort itu telah diluluskan oleh DOE pada 2 Oktober 2017.

Jika kerja pembinaan di padang golf itu bermula pada bulan Julai 2017, seperti yang dinyatakan di laman web Forest City, ini menunjukkan bahawa projek itu telah bermula walaupun sebelum kelulusan EIA.

Ringkasan laporan EIA menunjukkan bahawa tapak projek berada di rizab hutan Paya Bakau Sungai Pulai. Versi penuh laporan EIA tidak tersedia di laman web rasmi DOE, tetapi ringkasannya dapat ditemui di atas talian.

Laporan tersebut dengan jelas menyatakan bahawa tapak projek berkenaan berada dalam hutan simpan paya bakau Sungai Pulai.

Ia juga menyatakan bahawa "kesan kekal dan ketara" mungkin timbul kerana "penukaran tanah dari hutan ke padang golf dengan kawasan komersil dan kediaman."

Pembangunan IBS

Resort golf itu bukanlah projek pertama yang dikaitkan dengan Forest City yang telah dibangunkan di dalam kawasan Ramsar Sungai Pulai.

Pada bulan Mac 2016, plot 169 hektar telah dikecualikan dan dibangunkan menjadi kilang Sistem Binaan Berindustri (IBS) yang menyediakan bahan binaan pasang siap untuk Forest City.

Pada dasarnya, kilang IBS menghasilkan bahan-bahan yang akan membolehkan Forest City disiapkan dengan pantas, seperti membina bahagian Lego.

EIA untuk perindustrian IBS telah diluluskan oleh DOE pada 7 Februari 2017.

Ringkasan eksekutif laporan EIA dengan jelas menyatakan bahawa projek yang dicadangkan adalah untuk membangunkan hutan bakau menjadi industri IBS sederhana yang merangkumi plot perindustrian, asrama pekerja dan utiliti.

Sebahagian daripada kilang IBS Forest City terletak dalam sempadan Hutan Simpan Sungai Pulai yang ditandakan pada tahun 1962.

Hutan bakau bukan saja saling berhubungan dalam ekosistemnya sendiri, malah membentuk zon peralihan antara darat dan laut, yang saling berhubungan dan menyokong antara satu sama lain.

Menurut maklumat mengenai Tanah Lembap Ramsar, pada tahun 2003, hutan paya bakau Sungai Pulai yang dikaitkan dengan rumpai laut, interdal berlumpur ( intertidal mudflats) dan kawasan air tawar - menyokong kepelbagaian biologi yang kaya dengan jumlah 24 spesies hutan bakau, dan tujuh spesis amfibia, 12 spesis reptilia, 55 spesis burung, 26 spesis mamalia dan 111 spesies ikan.

Tiga jenis burung yang bergantung kepada tanah lembap termasuk burung pacat bakau ditemui di hutan paya bakau Sungai Pulai.

Selain itu, tanah lembap itu juga menyokong banyak spesies yang terancam seperti kera ekor panjang, tenggiling, landak, memerang licin dan babi hutan yang sama sama ada dikelaskan sebagai terdedah kepada ancaman atau hampir terancam.

Memandangkan penggunaan tanah itu melibatkan kedaulatan wilayah setiap negara, Konvensyen Ramsar tidak memiliki sebarang kuasa terhadap pelanggaran atau penolakan terhadap komitmen perjanjian berkenaan.

Sekretariat Ramsar tidak memberikan respons terhadap permintaan untuk mendapatkan komen, tetapi meminta Malaysiakini merujuk kepada wakil Malaysia yang tersenarai di laman web Konvensyen Ramsar.

Wakil-wakil Malaysia pula berkata perkara itu harus dirujuk kepada kerajaan persekutuan.

Permintaan bertulis untuk mendapatkan respon kepada Menteri Air, Tanah dan Sumber Asli Xavier Jayakumar, timbalannya, Tengku Zulpuri Shah Raja Puji dan setiausaha kementerian Zurinah Pawanteh terbukti sia-sia.

Malaysiakini juga telah menghubungi wakil-wakil Forest City untuk mendapatkan komen.