Keperluan asas yang paling asas untuk seseorang manusia hidup sejahtera di muka bumi ini adalah air, makanan, udara dan tempat tinggal atau rumah kediaman. Rumah kediaman ini merupakan elemen penting dalam kehidupan manusia yang seringkali pihak pemerintah abaikan. Manakan tidak, jika isu rumah kediaman ini menjadi agenda utama kerajaan, sudah pasti pihak kerajaan akan mengawal harga rumah dari naik menggila tanpa kawalan sehinggakan ramai rakyat Malaysia khususnya masyarakat bandar dan bumiputera gagal untuk memiliki rumah sendiri dan bergantung dengan menyewa. Kuota bumiputera yang telah diperuntukkan untuk setiap projek-projek perumahan seringkali tidak berjaya dipenuhi dan dibuka semula untuk jualan am.
Sebagai sebuah kerajaan baru yang menerapkan konsep madani, seharusnya barangan keperluan asas ini dikawal supaya ia mampu dimiliki dan bukan diniagakan berdasarkan konsep penawaran dan permintaan. Keperluan asas seperti rumah kediaman ini hanya akan dibenarkan untuk diniagakan secara komersial selepas majoriti rakyatnya sudah pun memiliki rumah pertama mereka.
Campur tangan kerajaan secara langsung dalam isu harga rumah dan proses pemilikannya amatlah bersesuaian pada ketika ini. Setidak-tidaknya, pihak kerajaan dapat campur tangan dalam lima tahun pertama ini bagi menampakkan kesan yang signifikan.
Pelancaran rumah baru
Kita dapat lihat saban waktu pihak pemaju begitu ghairah melancarkan projek-projek perumahan baru. Jika kita memandu dari Nilai ke Rawang, kita akan dapat lihat papan-papan tanda projek-projek perumahan baru dilancarkan. Mengikut data yang dipetik dari Napic, sejumlah 2,009 unit rumah apartment dan 8,543 unit rumah bertanah telah dilancarkan pada H1, 2022. Daripada jumlah itu, hanya 2,141 unit telah terjual iaitu sekitar 20.3 peratus.
Hartanah tidak terjual
Sejumlah 34,092 unit rumah tidak terjual (property overhang) pada H1 2022 seperti yang dilapor oleh Napic dan majoritinya terletak di Johor (6,040 unit) , Selangor (5,156 unit) dan Pulau Pinang (5,508 unit). Tiga negeri ini jugalah yang mencatatkan kos sara hidup yang tinggi dan isu utama yang menjadi dilema mereka adalah isu pemilikan rumah pertama.
Antara sebab-sebab utama rakyat gagal untuk memiliki rumah pertama adalah kerana kegagalan untuk mendapatkan pembiayaan kewangan. Kegagalan untuk mendapatkan pembiayaan dari pihak bank juga dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti komitmen yang tinggi, disenarai hitam akibat rekod pembayaran yang lemah serta margin pinjaman yang sedikit menyebabkan pembeli terpaksa mengeluarkan wang pendahuluan yang tinggi untuk mendapatkan kelulusan pembiayaan.
Seberapa banyak diskaun atau pengecualian cukai ditawarkan sekali pun, jika kelulusan pembiayaan/pinjaman gagal, matlamat pemilikan rumah pertama ini tidak akan tercapai.
Campur tangan kerajaan
Pada ketika ini, kita hanya akan bercerita tentang pemilikan rumah kediaman dan bukan tentang pemilikan hartanah yang lain kerana pada hemah penulis, rumah kediaman merupakan salah satu keperluan asas dan ia tidak seharusnya diniagakan melainkan jika terdapat lebihan di situ. Di sinilah campur tangan kerajaan amat diperlukan kerana dengan cara itulah pihak pemaju dan pihak pembiaya kewangan akan akur. Campur tangan juga hendaklah bersifat telus dan tegas supaya tiada mana-mana pihak yang cuba untuk mengambil kesempatan.
Penulis berpendapat, pihak kerajaan haruslah memperjuangkan tentang pemilikan rumah pertama untuk semua rakyatnya dan agenda ini tidak sepatutnya disisihkan. Adalah menjadi kewajipan kerajaan untuk menyediakan keperluan asas ini kepada rakyatnya sebelum kita membicarakan agenda-agenda lain. Usah kita berbicara tentang agenda untuk meningkatkan taraf pemikiran rakyat ke tahap yang seterusnya jika keperluan asas ini belum lagi dipenuhi. Manakan kita boleh berfikir secara waras jika kita hidup hanya menyewa dan secara psikologinya, perasaan seseorang penyewa itu sentiasa berada di tahap inferioriti kompleks.
Bagi merealisasikan impian rakyat ini, pihak kerajaan boleh memperkenalkan konsep pembelian rumah kediaman melalui kaedah perkongsian ekuiti. Tetapi ia hanya terpakai untuk pembelian rumah pertama sahaja. Perkongsian ekuiti yang dirasakan wajar adalah 40/60 yang mana kerajaan akan mendahulukan ekuitinya iaitu sebanyak 40 peratus dan selebihnya ditanggung oleh pihak pembeli sebanyak 60 peratus.
Jika dilihat, pasaran harga rumah yang agak selesa di kawasan urban ini bernilai sekitar RM300,000. Jika pihak kerajaan mendahulukan 40 peratus daripada harga rumah tersebut iaitu sebanyak RM120,000, makan nilai yang perlu dipohon pinjaman oleh pihak pembeli adalah sebanyak RM180,000 sahaja. Jika menilai pada nilai ini, pihak bank juga mudah untuk memberi kelulusan kepada pinjaman tersebut kerana komitmen bulanan yang terpaksa ditanggung oleh pembeli juga menjadi rendah.
Melalui rundingan antara pihak kerajaan dan pihak bank, mereka boleh menerapkan konsep zero entry cost yang mana kos-kos yang terlibat seperti guaman, penilaian dan sebagainya akan diserapkan ke dalam pakej pembiayaan tersebut. Maka, proses pemilikan rumah akan menjadi mudah dan mampu dimiliki oleh rakyat.
Berbalik kepada pemilikan ekuiti 40 peratus yang dimiliki oleh pihak kerajaan, pembeli boleh menebus kembali ekuiti tersebut dari masa ke semasa. Pegangan ekuiti 40 peratus ini hanya bersifat sementara sehingga pembeli benar-benar mampu untuk menebus keseluruhan ekuiti tersebut.
Jika terdapat lebihan kewangan dari pihak pembeli seperti mendapat bonus tahunan, elaun-elaun atau manfaat dari pihak syarikat, Akaun 2 KWSP atau mana-mana sumber yang mereka peroleh, pembeli bebas untuk menebus kembali ekuiti yang masih dipegang oleh pihak kerajaan. Terpulang kepada pembeli untuk menebus berapa peratus pun.
Bagi memastikan pembeli memberikan komitmen untuk menebus ekuiti tersebut, pihak kerajaan boleh menetapkan fi yang minimal yang akan dikenakan kepada pembeli selepas lima tahun. Fi ini akan dikenakan di atas baki pegangan ekuiti oleh pihak kerajaan sehinggalah pembeli berjaya melangsaikan kesemua ekuiti tersebut.
Apakah manfaat untuk kerajaan?
Jika ada yang mempertikaikan tentang manfaat yang boleh diperoleh oleh pihak kerajaan, maka jawapan yang paling tepat adalah kita kena berbalik kepada fungsi kerajaan itu kembali iaitu mereka berperanan untuk memastikan setiap warganya mempunyai kediaman sendiri.
Keuntungan bukanlah motif utama tapi ia lebih kepada tanggungjawab sosial kerajaan pada rakyat untuk mampu memiliki rumah sendiri.
Sebagai pemegang ekuiti, jika pembeli menjual rumah tersebut dan memperoleh keuntungan dari hasil jualan, maka pembeli hendaklah memulangkan peratusan keuntungan jualan tersebut mengikut jumlah ekuiti yang dimiliki kerajaan atas rumah mereka.
Sebagai contoh, jika harga rumah tersebut bernilai RM300,000 dan ekuiti kerajaan adalah 40 peratus iaitu sebanyak RM120,000 dan ekuiti pembeli adalah RM180,000 dan selepas 4 tahun pembeli menjual rumah tersebut dengan harga RM400,000. Terdapat lebihan sebanyak RM100,000. Lebihan RM100,000 itu akan dibahagikan mengikut ekuiti yang sama iaitu 40 peratus (RM40,000) akan dipulangkan kepada kerajaan dan bakinya 60 peratus (RM60,000) akan dimiliki oleh pembeli.
Nisbah pengagihan ini akan bergantung kepada jumlah pegangan ekuiti yang masih belum ditebus oleh pihak pembeli. Jika banyak ekuiti yang telah ditebus, maka lebihlah keuntungannya kepada pembeli.
Kegagalan pembeli langsaikan hutang bank
Bagaimana pula jika rumah tersebut dilelong akibat dari kegagalan pembeli. Isu inilah yang sering menjadi kegerunan pihak bank dalam memberi kelulusan sesebuah pinjaman pembiayaan. Seperti yang penulis nyatakan tadi, pembeli hanya membuat pinjaman sekitar 60 peratus sahaja dari harga pasaran rumah tersebut. Jika harga rumah bernilai RM300,000 pinjaman hanyalah sekitar RM180,000 sahaja. Jika hartanah tersebut dilelong sekalipun, tentulah ia akan terjual mengikut harga pasaran dan jika berlaku defisit sekalipun, tentulah ia tidak lari jauh dari harga pasaran. Ini akan menjadikan pihak bank yakin untuk meluluskan pinjaman kerana nilaian gadaian kepada pihak bank berada jauh di bawah nilai harga pasaran.
Jika masih terdapat hutang ekuiti 40 peratus tersebut, ia seharusnya ditanggung oleh pembeli dan ia harus menjelaskan kepada kerajaan sebelum ia boleh membeli rumah kediaman yang lainnya. Rakyat tidak akan berasa berat untuk membayarnya kerana kerajaan sudah sedaya upaya membantu rakyat dalam pemilikan rumah tersebut. Untuk memastikan pembeli melunaskan baki ekuiti tersebut selepas dilelong, kerajaan melalui agensi Lembaga Hasil Dalam Negeri boleh membuat potongan gaji secara automatik mengikut kadar yang berpatutan.
Peratus kegagalan peminjam tidak menjadi isu kerana setiap permohonan pinjaman akan melalai proses saringan yang teliti oleh pihak bank bagi memastikan peminjam layak untuk membuat pinjaman dan mampu untuk membayarnya.
Bagaimanapun, cadangan ini masih lagi boleh diperhalusi oleh pihak kerajaan supaya perlaksanaannya telus dan dapat mencapai sekurang-kurangnya 90 peratus daripada rakyatnya memiliki rumah sendiri dalam tempoh 10 tahun. Penulis berharap, kerajaan dapat menubuhkan sebuah agensi perlaksana bagi memantau dan menerajui inisiatif ini.
ABD MUTALIB ABD GAPAR seorang pemerhati bebas dan pengamal keselamatan dan kesihatan pekerjaan di Malaysia.
Tulisan ini tidak semestinya mencerminkan pendirian Malaysiakini.